100% gratuit Fără cont Actualizat 2026

Calculator simulare ipotecă variabilă 2026

Simulează-ți rapid rata lunară, costul total și scenarii IRCC pentru credit ipotecar cu dobândă variabilă. Testează creșteri de dobândă și compară cu fixă în 30 secunde.

Datele tale

Vizualizare simulare

Simulare Credit Ipotecar Dobândă Variabilă

Valoare imobil: [400.000 lei]

Avans: [15% = 60.000 lei]

Suma creditată: [340.000 lei]

Perioada: [30 ani = 360 luni]

Dobândă variabilă: [IRCC 5,66% + marjă 2,2% = 7,86%]

Rata lunară: 2.456 lei

Total de plătit: [884.160 lei]

Cost total dobânzi: [544.160 lei]

DTI estimat: [41% din venit net lunar]

Scenariu stres test

IRCC +2% (7,66% total): Rata [2.685 lei] | DTI [45%]

Simulare informativă. Verifică IRCC actual pe BNR.ro. Consultă banca pentru condiții reale.

Baze legale și cerințe formale

Acest calculator oferă simulări informative pentru credite ipotecare cu dobândă variabilă (IRCC + marjă bancară). Nu înlocuiește analiza băncii și nu garantează aprobarea creditului. IRCC se publică lunar de BNR pe 1 ale lunii, valabil 3 luni.

Documentele ipotecare necesită formă autentică notarială, evaluare imobil ANEVAR și analiză DTI conform OUG 50/2010. Verifică eligibilitatea cu banca înainte de semnătură.

Consultă IRCC actual BNR
Verifică marja băncii (tipic 2-2,8% la ING, BT, CEC)
Minim avans 15% (Prima Casă) sau 25% standard
DTI maxim 40-45% din venit net lunar
Asigurare PAD + imobil obligatorie
Evaluare imobil acreditată ANEVAR

Cum funcționează calculatorul simulare ipotecă variabilă

Introduceți valoarea imobilului, avansul și perioada dorită. Calculatorul aplică formula standard IRCC + marjă bancară pentru dobândă variabilă și calculează rata lunară prin amortizare franceză (anuitate constantă).

Suma credit = Valoare imobil × (1 - Avans/100)
Dobândă lunară = (IRCC + Marjă)/12/100
Rata lunară = [Sumă × Dobândă × (1+Dobândă)^N] / [(1+Dobândă)^N - 1] (N = luni)
Testați scenarii IRCC +1%, +2%, +3% pentru riscuri viitoare

Scenarii IRCC personalizate

Testează evoluția ratei dacă IRCC crește la 7-8% (scenariu 2026 probabil). Compară instant cu dobândă fixă.

Neutru, fără login

Indiferent de bancă (ING, BT, CEC, UniCredit). Marje realiste 2-2,8%. Export PDF pentru discuții cu consultant.

DTI și capacitate rambursare

Estimează Debt-to-Income conform normelor BNR. Vezi dacă rata depășește 40% din venitul net lunar.

Întrebări frecvente calculator ipotecă variabilă

Cum funcționează dobânda variabilă (IRCC + marjă)?

IRCC (publicat lunar BNR) + marjă fixă bancă (2-2,8%) = dobândă variabilă recalculată trimestrial. Ex: IRCC 5,66% + 2,2% = 7,86% total.

Ce riscuri implică ipoteca variabilă?

Rata crește odată cu IRCC. Scenariu stres +3%: rata +20-25%. Prima Casă limitează DTI 50% în euro, 70% lei.

Este simularea precisă pentru bănci reale?

Informativă, bazată pe formule standard. Băncile adaugă comisioane evaluare (500-1000 lei), asigurări (~0,3% anual).

Cum influențează avansul rata?

Avans 15%: sumă credit mare, rată ridicată. Avans 40%: credit redus 60%, rată -37%. Minim legal 15% Prima Casă.

Ce înseamnă DTI în ipotecă?

Debt-to-Income: rată/total venit net ≤40-45%. BNR limitează 50% euro, 70% lei. Calculatorul estimează conform normelor.

Pot exporta în PDF pentru bancă?

Da, buton PDF salvează simularea completă. Include scenarii IRCC, DTI și costuri totale pentru discuții cu consultant.

Ghid final: Checklist simulare ipotecă variabilă 2026

✅ Verifică IRCC actual BNR (5,66% oct 2024)
✅ Testează 3 scenarii: actual, +2%, +3% IRCC
✅ DTI sub 40% din venit net lunar?
✅ Avans minim 15% (25% standard, 40% optim)
✅ Compară cu dobândă fixă 5 ani (ING oferă)
✅ Cere simulare oficială ING/BT/CEC cu date reale
✅ Cere evaluare ANEVAR imobil înainte contract